השופטת א' פרוקצ'יה:
1. המשיב רכש מן המערערת זכויות בשלושה משרדים (להלן - "הנכס") בבנין מרכז "כלל" בירושלים (להלן - "הבנין"). הרכישה נעשתה במסגרת הסכם עליו חתמו המערערת (או - "החברה") והמשיב ביום 1.3.74 (להלן : "הסכם הרכישה"). הסכם הרכישה כלל, כחלק בלתי נפרד ממנו, הסכם למתן שירותי ניהול (להלן - "הסכם השירותים"). שירותים אלה ניתנים בפועל בכל הבנין, המכיל מאות משרדים וחנויות. חברת השירותים אחראית למתן כל השירותים החיוניים הכרוכים בטיפול ותחזוקה של יחידות הבנין והשטחים הציבוריים הקשורים בו.
2. הסכם הרכישה קבע כי רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש יתאפשר באחת משתי דרכים: רישום הבנין כבית משותף, כאשר כל יחידה שנרכשה על ידי קונה תירשם כיחידה נפרדת על שם בעליה; או החכרת הנכס לקונה לתקופה של 999 שנים. בחירת החלופה הרצויה נתונה על פי ההסכם למערערת.
במהלך שנת 1992 הוכשרה הקרקע שעליה הבנין לרישום היחידות השונות בבנין, וביניהן גם משרדי המשיב. המערערת החליטה לבחור באופציה של החכרת היחידות לתקופה ארוכה כדרך להעברת זכות קנין לרוכשים. במסגרת הליך העברת הקנין, ולצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, התבקש המשיב על ידי המערערת לחתום על שטר חכירה אשר צורפו לו תנאי חכירה מיוחדים (להלן - "שטר החכירה"). המשיב סירב לחתום על שטר החכירה בטענה כי הוא מכיל תנאים שונים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הסכם הרכישה בינו לבין המערערת. המערערת עמדה על כך שהמשיב יחתום על שטר החכירה בנוסח שהציעה כתנאי לרישום זכויות החכירה בשמו, בטענה כי הוראותיו תואמות להסכם הרכישה. נוכח המחלוקת שנוצרה, לא הועבר הקנין בנכס לשמו של המשיב עד היום.
3. המשיב הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בה תבע את המערערת לאכיפת חוזה הרכישה בין הצדדים, באופן שהיא תחוייב לאלתר להעביר לבעלותו את המשרדים כיחידות נפרדות במסגרת הבית המשותף, ולחלופין, כי תחוייב לרשום על שמו זכויות חכירה במשרדים לתקופה של 999 שנים ללא תנאים והגבלות כלשהם, כך שתנאי החכירה יהיו קרובים ביותר לרישום בעלות.
4. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי מצד אחד, אין לומר שתנאי שטר החכירה חורגים מהאמור בהסכם הרכישה. יחד עם זאת פסק כי מאחר שהמשיב אינו מוכן לחתום על שטר החכירה, על המערערת לרשום את הנכס על שמו בחכירה לדורות בלא שהוא יחוייב לחתום על שטר חכירה. אשר לאופן ביצוע הרישום, נקבע כי המערערת יכולה לפעול באחת משתי דרכים: האחת - לעשות שימוש ביפוי הכח הבלתי חוזר שמסר לה המשיב לצורך רישום המשרדים על שמו, באופן שמיופה הכח יחתום בשם המשיב על שטר חכירה "פשוט וקצר" שיתבסס על הסכם הרכישה שנחתם בין הצדדים אשר יצורף לשטר החכירה. האחרת - לאפשר למשיב לחתום על שטר חכירה בלא הסעיפים המגבילים שבו. על פסק דין זה ערערה החברה בפנינו.
5. בערעור קובלת המערערת על חיובה לרשום את הנכס על שם המשיב באחת משתי הדרכים שנקבעו בפסק הדין קמא. טענתה העיקרית היא כי משקבע בית המשפט כי האמור בשטר החכירה אינו סותר את הסכם הרכישה, היה עליו לפסוק, כפועל יוצא מכך, כי המשיב חייב לחתום על שטר החכירה על מלוא תנאיו, כתנאי מוקדם לרישום זכויות החכירה בנכס על שמו. המשיב בתשובתו חוזר על טיעוניו בבית המשפט המחוזי, לפיהם אין התאמה בין האמור בשטר החכירה לבין הסכם הרכישה, ולפיכך אין לכפות עליו חתימה על שטר חכירה במתכונת שנוסחה על ידי המערערת כתנאי להעברת הנכס על שמו.
הכרעה
6. הסכם הרכישה קובע את מערכת הזכויות והחובות ההדדיים בין המערערת לבין המשיב. הוא מהווה תשתית ההסדר בין הצדדים ביחס להקניית הזכויות הקנייניות בנכס למשיב, והתנאים להקנייה זו. לפיכך, הצדדים קשורים בתנאי הסדר זה, ועליהם לפעול על פיו, ואין הם רשאים לסטות ממנו אלא אם כן הדבר נעשה בהסכמה.
7. יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה הנוגעות לענין ולהשוותן עם שטר החכירה כדי לעמוד על טענת המשיב לפיה קימת סתירה מהותית בתנאי שני מסמכים אלה, ולפיכך תנאי שטר החכירה אינם יכולים לעמוד.
כאמור, הסכם הרכישה קובע בעיקרו שתי דרכים חלופיות להעברת זכויות הקנין בנכס לרוכש, על פי בחירתה של המערערת: האחת - רישום הנכס כיחידה נפרדת בבנין שירשם, הוא עצמו, כבית משותף (סעיפים ד' וה' להסכם). השניה - במקום לרשום בעלות על הנכס, רשאית המערערת להחכיר לקונה את הנכס לתקופה של 999 שנים (סעיף ו(1) להסכם). ההסכם קובע כי שטר החכירה יקנה לקונה זכויות והתחייבויות קרובות ככל האפשר לאלה שהיו לו אילו בוצעה העברת בעלות. במסגרת ההנחה כי החכירה תקנה לקונה זכויות דומות ככל האפשר לרישום בעלות, קובע המשכו של הסעיף כי שטר החכירה יפטור את הקונה מחובת תשלום דמי חכירה שנתיים, ויכיר בזכות הקונה להעביר את החכירה, להחכיר את הנכס בחכירת מישנה ולשעבד את הנכס, בלא צורך בקבלת הסכמת החברה.
זו לשון הסעיף:
"חכירה
במקום למלא אחר התחייבויותיה בסעיפים ד' וה' לעיל, ולמרות כל דבר אחר האמור בחוזה זה, תהיה החברה רשאית, לבחירתה, שלא לרשום את הבנין או את הפרוייקט כבית משותף ושלא לרשום את הנכס כיחידה נפרדת בבית המשותף, ובמקום זאת להחכיר לקונה את הנכס לתקופה של 999 שנים. שטר החכירה ינוסח על ידי עורכי הדין של החברה ויקנה לקונה זכויות והתחייבויות קרובות ככל האפשר לאלה שהיו לו אילו בוצע הרישום בהתאם לסעיפים ד' ו-ה' לעיל, ובהתחשב באמור בסעיפים ח.ט. ו-י. להלן.
מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, יפטור שטר החכירה את הקונה מחובת תשלום דמי חכירה שנתיים ויכלול את זכות הקונה להעביר את החכירה, להחכיר את הנכס בחכירת מישנה, ולשעבד את הנכס בלא צורך בקבלת הסכמת החברה". (הדגשה לא במקור).
8. במסגרת הסכם הרכישה התחייב הקונה להשתתף בהוצאות האחזקה של הבנין על כל מתקניו. המערערת התחייבה להתקשר עם חברת שירותים, ובד בבד עם החתימה על הסכם הרכישה התחייבו הקונה והמערערת לחתום על הסכם שירותים עם חב' השירותים. בסעיף ט4. להסכם הרכישה, התחייב הקונה למלא אחר התחייבויותיו בהסכם השירותים ולגרום לכך שכל מי שיעביר אליו את זכויותיו בנכס יחתום אף הוא על הסכם השירותים.
בסעיף י'(2)(ז) להסכם הרכישה הסכים הקונה כי שטר החכירה יכלול, בין יתר הוראותיו, את ההוראה לפיה
"מי שירכוש מן הקונה את הנכס יהיה מחוייב מכח הרכישה גופה בכל ההתחייבויות של הקונה בהתאם להסכם השירותים כאילו היה הרוכש הנ"ל צד להסכם האמור וכאילו היה ההסכם האמור חלק מחייב ובלתי נפרד של התקנון;"
סעיף י(3) להסכם הרכישה קובע עוד כי עם רישום החכירה על פי החוזה, יהיה הסכם השירותים חלק בלתי נפרד משטר החכירה. כדי להבטיח את מילוי התחייבויות הקונה, בין היתר, לצורך רישום החכירה על שמו, מטיל סעיף י"א להסכם על הקונה לתת יפוי כח בלתי חוזר לחברה כדי לאפשר למיופה הכח לבצע את כל הפעולות אשר ההסכם מחייבו לעשותן.
זו מסגרת ההוראות הכללית של הסכם הרכישה ככל שהיא נוגעת לענייננו.